Ph&#226;n t&#237;ch định gi&#225; DCF hợp l&#253; với cổ phiếu KSB, tiềm năng nh&#226;n đ&#244;i
1) Định gi&#225; hiện tại &amp; so s&#225;nh với doanh nghiệp c&#249;ng ng&#224;nh
KSB: gi&#225; ~18.500đ, P/B 0,79, BVPS ~23.751đ/cp, EPS TTM ~988đ, Beta ~1,13, SLCP lưu h&#224;nh ~114,44 triệu, vốn ho&#225; ~2.117 tỷ. 
DHA (H&#243;a An): gi&#225; ~41.500đ, P/B ~1,58, BVPS ~21.388đ, P/E ~11,6, Beta ~1,03, vốn ho&#225; ~1.190 tỷ. 
C32: gi&#225; ~17.700đ, P/B ~0,49, BVPS ~35.759đ, P/E ~60, Beta ~0,66, vốn ho&#225; ~266 tỷ. 
VLB: gi&#225; ~45.300đ, P/B ~3,0, P/E ~8,7, BVPS ~15.519đ, Beta ~1,12, vốn ho&#225; ~2.116 tỷ. 
Nh&#236;n nhanh: KSB đang giao dịch thấp hơn đ&#225;ng kể P/B của DHA &amp; VLB, v&#224; chỉ nhỉnh hơn C32 vốn đang c&#243; EPS rất mỏng (P/E cao).
2) Chất x&#250;c t&#225;c ch&#237;nh: KCN Đất Cuốc mở rộng &amp; dự &#225;n KCN kh&#225;c
KSB đ&#227; được chấp thuận chủ trương đầu tư mở rộng KCN Đất Cuốc &gt;310 ha, tổng vốn đầu tư ~4.212 tỷ đồng; giai đoạn 1 (127,7 ha) dự kiến khởi c&#244;ng Q4/2025–Q2/2026, bắt đầu đưa v&#224;o sử dụng từ Q2/2026; giai đoạn 2 (182,8 ha) vận h&#224;nh từ Q3/2027. Doanh nghiệp định hướng cho thu&#234; từ 2026. Ngo&#224;i ra, KSB đang th&#250;c đẩy KCN Hoa Lư ~350 ha (B&#236;nh Phước). 
Điểm mấu chốt: mảng KCN c&#243; thể tạo d&#242;ng tiền mặt lớn v&#224; kh&#225; “cục bộ” theo từng đợt cho thu&#234; đất, trong khi mảng mỏ đ&#225; hưởng lợi từ nhu cầu VLXD khu vực ph&#237;a Nam (V&#224;nh đai 3, s&#226;n bay Long Th&#224;nh, cao tốc…). (T&#225;c động cầu VLXD/đ&#225; l&#224; nền tảng, nhưng KCN mới l&#224; c&#250; h&#237;ch định gi&#225;.)
3) DCF cho KSB – m&#244; h&#236;nh FCFE (tiền cho cổ đ&#244;ng)
Chọn FCFE (chiết khấu bằng chi ph&#237; vốn chủ – CoE). Với c&#225;c tham số:
Đầu v&#224;o ch&#237;nh:
EPS TTM ~988đ; SLCP ~114,44 triệu ⇒ LNST quy đổi ~113 tỷ/năm
Beta KSB ~1,13
Phần b&#249; rủi ro vốn cổ phần (ERP) ~8,35%;
 → Chi ph&#237; vốn chủ (CoE) ~12% (đơn giản ho&#225; từ: Rf ~ thấp 1 chữ số + Beta&#215;ERP)
Giả định hoạt động:
FCFE “mỏ đ&#225; thuần” 2025 ~120 tỷ, tăng trưởng ~10%/năm đến 2029 (động lực hạ tầng miền Nam, gi&#225;/bi&#234;n phục hồi).
KCN Đất Cuốc mở rộng (theo tiến độ ph&#225;p l&#253;/khởi c&#244;ng/đưa v&#224;o sử dụng 2026–2027):
• Kịch bản cơ sở: ghi nhận FCFE bổ sung ước t&#237;nh ~300 tỷ (2026); ~400 tỷ (2027–2028); ~300 tỷ (2029) từ một phần diện t&#237;ch GĐ1 đi v&#224;o cho thu&#234;/b&#224;n giao
Tăng trưởng d&#224;i hạn (g): 2%.
Chiết khấu: CoE 12% (FCFE model).
Kết quả DCF (FCFE, đơn vị: tỷ VND; gi&#225; trị/cp quy đổi theo 114,44 triệu cp):
Chỉ mỏ đ&#225; (kh&#244;ng KCN): Gi&#225; trị vốn CSH ~1.534 tỷ ⇒ ~13.400đ/cp.
Kịch bản thận trọng (KCN +200/250/250/200 tỷ 2026–2029): Gi&#225; trị ~3.301 tỷ ⇒ ~28.800đ/cp.
Kịch bản cơ sở (KCN +300/400/400/300): Gi&#225; trị ~4.218 tỷ ⇒ ~36.900đ/cp.
Kịch bản t&#237;ch cực (KCN +400/500/500/400): Gi&#225; trị ~5.068 tỷ ⇒ ~44.300đ/cp.
➡️ Kết luận DCF: với giả định KCN được cho thu&#234; đ&#250;ng nhịp từ 2026 theo tiến độ đ&#227; c&#244;ng bố, gi&#225; hợp l&#253; vượt 35.000đ/cp l&#224; khả thi (kịch bản cơ sở ~36.9k). Nếu chậm nhịp/cho thu&#234; hạn chế, bi&#234;n an to&#224;n tụt về v&#249;ng ~29k; c&#242;n nếu bứt tốc, &gt;40k l&#224; c&#243; cơ sở.
4) Kiểm chứng ch&#233;o bằng P/B ng&#224;nh
P/B b&#236;nh qu&#226;n bộ so s&#225;nh (DHA, C32, VLB) ≈ 1,69x ⇒ &#225;p v&#224;o BVPS KSB ~23.751đ cho ra ~40.100đ/cp. 
Ngay cả khi d&#249;ng mức 1,5x (chiết khấu so với b&#236;nh qu&#226;n), gi&#225; hợp l&#253; cũng ~35.600đ/cp. (BVPS&#215;1,5). 


Phân tích định giá DCF hợp lý với cổ phiếu KSB, tiềm năng nhân đôi
1) Định giá hiện tại & so sánh với doanh nghiệp cùng ngành
KSB: giá ~18.500đ, P/B 0,79, BVPS ~23.751đ/cp, EPS TTM ~988đ, Beta ~1,13, SLCP lưu hành ~114,44 triệu, vốn hoá ~2.117 tỷ. 
DHA (Hóa An): giá ~41.500đ, P/B ~1,58, BVPS ~21.388đ, P/E ~11,6, Beta ~1,03, vốn hoá ~1.190 tỷ. 
C32: giá ~17.700đ, P/B ~0,49, BVPS ~35.759đ, P/E ~60, Beta ~0,66, vốn hoá ~266 tỷ. 
VLB: giá ~45.300đ, P/B ~3,0, P/E ~8,7, BVPS ~15.519đ, Beta ~1,12, vốn hoá ~2.116 tỷ. 
Nhìn nhanh: KSB đang giao dịch thấp hơn đáng kể P/B của DHA & VLB, và chỉ nhỉnh hơn C32 vốn đang có EPS rất mỏng (P/E cao).
2) Chất xúc tác chính: KCN Đất Cuốc mở rộng & dự án KCN khác
KSB đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mở rộng KCN Đất Cuốc >310 ha, tổng vốn đầu tư ~4.212 tỷ đồng; giai đoạn 1 (127,7 ha) dự kiến khởi công Q4/2025–Q2/2026, bắt đầu đưa vào sử dụng từ Q2/2026; giai đoạn 2 (182,8 ha) vận hành từ Q3/2027. Doanh nghiệp định hướng cho thuê từ 2026. Ngoài ra, KSB đang thúc đẩy KCN Hoa Lư ~350 ha (Bình Phước). 
Điểm mấu chốt: mảng KCN có thể tạo dòng tiền mặt lớn và khá “cục bộ” theo từng đợt cho thuê đất, trong khi mảng mỏ đá hưởng lợi từ nhu cầu VLXD khu vực phía Nam (Vành đai 3, sân bay Long Thành, cao tốc…). (Tác động cầu VLXD/đá là nền tảng, nhưng KCN mới là cú hích định giá.)
3) DCF cho KSB – mô hình FCFE (tiền cho cổ đông)
Chọn FCFE (chiết khấu bằng chi phí vốn chủ – CoE). Với các tham số:
Đầu vào chính:
EPS TTM ~988đ; SLCP ~114,44 triệu ⇒ LNST quy đổi ~113 tỷ/năm
Beta KSB ~1,13
Phần bù rủi ro vốn cổ phần (ERP) ~8,35%;
 → Chi phí vốn chủ (CoE) ~12% (đơn giản hoá từ: Rf ~ thấp 1 chữ số + Beta×ERP)
Giả định hoạt động:
FCFE “mỏ đá thuần” 2025 ~120 tỷ, tăng trưởng ~10%/năm đến 2029 (động lực hạ tầng miền Nam, giá/biên phục hồi).
KCN Đất Cuốc mở rộng (theo tiến độ pháp lý/khởi công/đưa vào sử dụng 2026–2027):
• Kịch bản cơ sở: ghi nhận FCFE bổ sung ước tính ~300 tỷ (2026); ~400 tỷ (2027–2028); ~300 tỷ (2029) từ một phần diện tích GĐ1 đi vào cho thuê/bàn giao
Tăng trưởng dài hạn (g): 2%.
Chiết khấu: CoE 12% (FCFE model).
Kết quả DCF (FCFE, đơn vị: tỷ VND; giá trị/cp quy đổi theo 114,44 triệu cp):
Chỉ mỏ đá (không KCN): Giá trị vốn CSH ~1.534 tỷ ⇒ ~13.400đ/cp.
Kịch bản thận trọng (KCN +200/250/250/200 tỷ 2026–2029): Giá trị ~3.301 tỷ ⇒ ~28.800đ/cp.
Kịch bản cơ sở (KCN +300/400/400/300): Giá trị ~4.218 tỷ ⇒ ~36.900đ/cp.
Kịch bản tích cực (KCN +400/500/500/400): Giá trị ~5.068 tỷ ⇒ ~44.300đ/cp.
➡️ Kết luận DCF: với giả định KCN được cho thuê đúng nhịp từ 2026 theo tiến độ đã công bố, giá hợp lý vượt 35.000đ/cp là khả thi (kịch bản cơ sở ~36.9k). Nếu chậm nhịp/cho thuê hạn chế, biên an toàn tụt về vùng ~29k; còn nếu bứt tốc, >40k là có cơ sở.
4) Kiểm chứng chéo bằng P/B ngành
P/B bình quân bộ so sánh (DHA, C32, VLB) ≈ 1,69x ⇒ áp vào BVPS KSB ~23.751đ cho ra ~40.100đ/cp. 
Ngay cả khi dùng mức 1,5x (chiết khấu so với bình quân), giá hợp lý cũng ~35.600đ/cp. (BVPS×1,5). 
