N&#224;o ch&#250;ng ta c&#249;ng so s&#225;nh gi&#225; trị l&#244; đất khoảng 96.000 m2 (thực tế l&#224; c&#225;c l&#244; đất thuộc dự &#225;n BT Thủ Thi&#234;m) của C&#244;ng ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) giữa năm 2015 v&#224; năm 2025 cho thấy một sự biến động cực kỳ lớn về gi&#225; trị t&#224;i sản.
Dưới đ&#226;y l&#224; bảng ph&#226;n t&#237;ch so s&#225;nh dựa tr&#234;n c&#225;c dữ liệu về dự &#225;n BT v&#224; biến động thị trường:
1. Bối cảnh v&#224; Gi&#225; trị năm 2015
 * H&#236;nh thức sở hữu: Năm 2015, CII nhận được quyền sử dụng c&#225;c l&#244; đất tại Khu đ&#244; thị mới Thủ Thi&#234;m (tổng diện t&#237;ch khoảng 9,6 ha, nằm tại Khu chức năng số 3 v&#224; số 4) th&#244;ng qua việc k&#253; kết hợp đồng BT (X&#226;y dựng - Chuyển giao) đầu tư hạ tầng giao th&#244;ng trong khu d&#226;n cư ph&#237;a Bắc.
 * Gi&#225; trị sổ s&#225;ch/T&#237;nh to&#225;n l&#250;c đ&#243;: Tại thời điểm 2015, gi&#225; trị quỹ đất được tạm t&#237;nh để đối ứng cho số vốn đầu tư hạ tầng (khoảng 2.600 tỷ đồng).
 * Gi&#225; trị đơn gi&#225;: T&#237;nh trung b&#236;nh tr&#234;n diện t&#237;ch, gi&#225; đất Nh&#224; nước giao cho CII thời điểm đ&#243; chỉ rơi v&#224;o khoảng 26 - 30 triệu đồng/m2.
 * T&#236;nh trạng: Đất vẫn đang trong qu&#225; tr&#236;nh giải ph&#243;ng mặt bằng hoặc bắt đầu l&#224;m hạ tầng sơ khai, xung quanh chủ yếu l&#224; đầm lầy.
2. Gi&#225; trị tại năm 2025 (Hiện tại)
Năm 2025, khu vực đất của CII đ&#227; trở th&#224;nh &quot;đất kim cương&quot; với sự hiện diện của c&#225;c dự &#225;n như The River Thu Thiem v&#224; Thủ Thi&#234;m Lakeview.
 * Bảng gi&#225; đất Nh&#224; nước (Quyết định 79/2024): Theo bảng gi&#225; đất mới nhất &#225;p dụng tại TP.HCM (từ cuối 2024 đến 2025), c&#225;c tuyến đường đi qua khu vực đất CII như Nguyễn Cơ Thạch hoặc c&#225;c đường nội bộ Khu chức năng 3, 4 đ&#227; được điều chỉnh l&#234;n mức rất cao, dao động từ 160 triệu đến hơn 300 triệu đồng/m2 (t&#249;y vị tr&#237;).
 * Gi&#225; trị thị trường:
   * Gi&#225; căn hộ tại c&#225;c dự &#225;n n&#224;y hiện dao động từ 150 - 250 triệu đồng/m2 th&#244;ng thủy.
   * Gi&#225; đất nền/thương mại thực tế tại khu vực n&#224;y (nếu c&#243; giao dịch) hiện kh&#244;ng dưới 350 - 500 triệu đồng/m2.
 * Tổng gi&#225; trị t&#224;i sản: Với 96.000 m2, nếu t&#237;nh theo gi&#225; thị trường bảo thủ khoảng 300 triệu đồng/m2, tổng gi&#225; trị quỹ đất n&#224;y hiện nay tương đương khoảng 28.800 tỷ đồng.
3. Bảng t&#243;m tắt so s&#225;nh
| Ti&#234;u ch&#237; | Năm 2015 (Giai đoạn nhận đất BT) | Năm 2025 (Hiện tại) |
|---|---|---|
| Tổng diện t&#237;ch | ~96.000 m2 (9,6 ha) | ~96.000 m2 |
| T&#236;nh trạng hạ tầng | Đang thi c&#244;ng, hoang sơ | Ho&#224;n thiện, kết nối trực tiếp Quận 1 qua cầu Ba Son |
| Đơn gi&#225; trung b&#236;nh | ~26 - 30 triệu VNĐ/m2 | ~300 - 450 triệu VNĐ/m2 |
| Tổng gi&#225; trị quỹ đất | ~2.600 - 3.000 tỷ VNĐ | ~28.000 - 40.000 tỷ VNĐ |
| Mức tăng trưởng | - | Gấp 10 - 15 lần |
4. Nhận x&#233;t
 * Sự nhảy vọt về gi&#225; trị: Sự gia tăng hơn 10 lần gi&#225; trị trong một thập kỷ đến từ việc Thủ Thi&#234;m chuyển m&#236;nh từ một c&#244;ng trường th&#224;nh trung t&#226;m t&#224;i ch&#237;nh mới. Cầu Ba Son (Thủ Thi&#234;m 2) kh&#225;nh th&#224;nh l&#224; &quot;c&#250; h&#237;ch&quot; lớn nhất l&#224;m thay đổi ho&#224;n to&#224;n vị thế của 96.000 m2 đất n&#224;y.
 * Lợi nhuận của doanh nghiệp: Đối với CII, quỹ đất n&#224;y l&#224; &quot;mỏ v&#224;ng&quot; gi&#250;p doanh nghiệp chuyển dịch từ một đơn vị thuần x&#226;y dựng hạ tầng sang nh&#224; ph&#225;t triển bất động sản cao cấp. Tuy nhi&#234;n, chi ph&#237; đầu tư, tiền sử dụng đất bổ sung v&#224; c&#225;c nghĩa vụ t&#224;i ch&#237;nh theo quy định mới năm 2024-2025 cũng tăng l&#234;n đ&#225;ng kể so với dự t&#237;nh ban đầu của năm 2015.
Kết luận: 96.000 m2 đất Thủ Thi&#234;m của CII từ mức gi&#225; tương đương một khu d&#226;n cư trung b&#236;nh năm 2015 đ&#227; trở th&#224;nh một trong những quỹ đất c&#243; gi&#225; trị thương mại cao nhất cả nước v&#224;o năm 2025.


Nào chúng ta cùng so sánh giá trị lô đất khoảng 96.000 m2 (thực tế là các lô đất thuộc dự án BT Thủ Thiêm) của Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) giữa năm 2015 và năm 2025 cho thấy một sự biến động cực kỳ lớn về giá trị tài sản.
Dưới đây là bảng phân tích so sánh dựa trên các dữ liệu về dự án BT và biến động thị trường:
1. Bối cảnh và Giá trị năm 2015
 * Hình thức sở hữu: Năm 2015, CII nhận được quyền sử dụng các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (tổng diện tích khoảng 9,6 ha, nằm tại Khu chức năng số 3 và số 4) thông qua việc ký kết hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao) đầu tư hạ tầng giao thông trong khu dân cư phía Bắc.
 * Giá trị sổ sách/Tính toán lúc đó: Tại thời điểm 2015, giá trị quỹ đất được tạm tính để đối ứng cho số vốn đầu tư hạ tầng (khoảng 2.600 tỷ đồng).
 * Giá trị đơn giá: Tính trung bình trên diện tích, giá đất Nhà nước giao cho CII thời điểm đó chỉ rơi vào khoảng 26 - 30 triệu đồng/m2.
 * Tình trạng: Đất vẫn đang trong quá trình giải phóng mặt bằng hoặc bắt đầu làm hạ tầng sơ khai, xung quanh chủ yếu là đầm lầy.
2. Giá trị tại năm 2025 (Hiện tại)
Năm 2025, khu vực đất của CII đã trở thành "đất kim cương" với sự hiện diện của các dự án như The River Thu Thiem và Thủ Thiêm Lakeview.
 * Bảng giá đất Nhà nước (Quyết định 79/2024): Theo bảng giá đất mới nhất áp dụng tại TP.HCM (từ cuối 2024 đến 2025), các tuyến đường đi qua khu vực đất CII như Nguyễn Cơ Thạch hoặc các đường nội bộ Khu chức năng 3, 4 đã được điều chỉnh lên mức rất cao, dao động từ 160 triệu đến hơn 300 triệu đồng/m2 (tùy vị trí).
 * Giá trị thị trường:
   * Giá căn hộ tại các dự án này hiện dao động từ 150 - 250 triệu đồng/m2 thông thủy.
   * Giá đất nền/thương mại thực tế tại khu vực này (nếu có giao dịch) hiện không dưới 350 - 500 triệu đồng/m2.
 * Tổng giá trị tài sản: Với 96.000 m2, nếu tính theo giá thị trường bảo thủ khoảng 300 triệu đồng/m2, tổng giá trị quỹ đất này hiện nay tương đương khoảng 28.800 tỷ đồng.
3. Bảng tóm tắt so sánh
| Tiêu chí | Năm 2015 (Giai đoạn nhận đất BT) | Năm 2025 (Hiện tại) |
|---|---|---|
| Tổng diện tích | ~96.000 m2 (9,6 ha) | ~96.000 m2 |
| Tình trạng hạ tầng | Đang thi công, hoang sơ | Hoàn thiện, kết nối trực tiếp Quận 1 qua cầu Ba Son |
| Đơn giá trung bình | ~26 - 30 triệu VNĐ/m2 | ~300 - 450 triệu VNĐ/m2 |
| Tổng giá trị quỹ đất | ~2.600 - 3.000 tỷ VNĐ | ~28.000 - 40.000 tỷ VNĐ |
| Mức tăng trưởng | - | Gấp 10 - 15 lần |
4. Nhận xét
 * Sự nhảy vọt về giá trị: Sự gia tăng hơn 10 lần giá trị trong một thập kỷ đến từ việc Thủ Thiêm chuyển mình từ một công trường thành trung tâm tài chính mới. Cầu Ba Son (Thủ Thiêm 2) khánh thành là "cú hích" lớn nhất làm thay đổi hoàn toàn vị thế của 96.000 m2 đất này.
 * Lợi nhuận của doanh nghiệp: Đối với CII, quỹ đất này là "mỏ vàng" giúp doanh nghiệp chuyển dịch từ một đơn vị thuần xây dựng hạ tầng sang nhà phát triển bất động sản cao cấp. Tuy nhiên, chi phí đầu tư, tiền sử dụng đất bổ sung và các nghĩa vụ tài chính theo quy định mới năm 2024-2025 cũng tăng lên đáng kể so với dự tính ban đầu của năm 2015.
Kết luận: 96.000 m2 đất Thủ Thiêm của CII từ mức giá tương đương một khu dân cư trung bình năm 2015 đã trở thành một trong những quỹ đất có giá trị thương mại cao nhất cả nước vào năm 2025.
