TDC - KH&#212;NG C&#211; G&#204; BẤT THƯỜNG Ở Đ&#194;Y CẢ, CHỈ V&#204; BẠN KH&#212;NG HIỂU

Ng&#242;i b&#250;t Trang Thu vừa c&#243; một b&#224;i b&#225;o đăng tr&#234;n <a href="https://www.congluan.vn/" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">https://www.congluan.vn/</a> với ti&#234;u đề &quot;6 qu&#253; liền kh&#244;ng 1 đồng tiền l&#227;i, thua lỗ gần 400 tỷ, cổ phiếu TDC vẫn tăng gi&#225; bất thường&quot;

Link b&#224;i viết: <a href="https://www.congluan.vn/6-quy-lien-khong-1-dong-tien-lai-thua-lo-gan-400-ty-co-phieu-tdc-van-tang-gia-bat-thuong-post304544.html" title="Click vào đây để mở liên kết" target="&#95;blank">www.congluan.vn/...-gia-bat-thuong-post304544.html</a>

Thu Trang c&#243; đề cập việc cổ phiếu TDC tăng gi&#225; trong khoản thời gian vừa qua l&#224; bất thường (n&#244;m na l&#224; cảnh b&#225;o NĐT).

T&#244;i kh&#244;ng b&#236;nh luận th&#234;m về quan điểm của Thu Trang, tuy nhi&#234;n t&#244;i xin chia sẻ th&#234;m một số luận điểm đầu tư li&#234;n quan đến TDC. 

Luận điểm cho cơ sở cổ phiếu TDC tăng gi&#225; trong khoản thời gian vừa qua. V&#224; TDC sẽ kh&#244;ng dừng lại tại thị gi&#225; 11.x.

1. TDC thua lỗ gần 400 tỷ trong 6 qu&#253; vừa qua, hầu hết nguy&#234;n nh&#226;n ph&#225;t sinh từ c&#225;c giao dịch nội bộ trong hệ sinh th&#225;i Becamex.

Giao dịch đầu ti&#234;n li&#234;n quan đến việc IJC trả lại h&#224;ng mua trước đ&#243;. dẫn đến TDC phải thực hiện ghi nhận &quot;h&#224;ng b&#225;n trả lại&quot; v&#224; ph&#225;t sinh khoản lỗ từ giao dịch n&#224;y.

Cụ thể, TDC nhận chuyển nhượng h&#224;ng trả lại 80 l&#244; dự &#225;n KDC H&#242;a Lợi.

Tham khảo h&#236;nh (1) tại nghị quyết số 12 v&#224; h&#236;nh (2) trong t&#224;i liệu họp ĐHCĐ năm 2024 của TDC.

Việc ghi nhận h&#224;ng h&#243;a trả lại, TDC thực hiện ghi giảm khoản phải thu với IJC, tương ứng với doanh thu chuyển nhượng 80 l&#244; đất KDC H&#242;a Lợi trước đ&#243;, tham khảo h&#236;nh (4).

Ngo&#224;i ra, khoản phạt hợp đồng cho BCM cũng tương tự như vậy. Tham khảo h&#236;nh (2) (3). TDC ghi nhận khoản phải trả cho BCM.

Về cơ bản, BCTC của TDC cho thấy doanh nghiệp chỉ ghi nhận &quot;lỗ&quot; tr&#234;n sổ s&#225;ch &quot;kế to&#225;n&quot; th&#244;ng qua xử l&#253; c&#225;c khoản phải thu v&#224; khoản phải trả, d&#242;ng tiền thực tế kh&#244;ng c&#243; sự thay đổi.

2. TDC l&#234;n kế hoạch khắc phục khoản lỗ ghi nhận trong năm 2023 như thế n&#224;o?

Trong t&#224;i liệu họp ĐHCĐ 2024, bi&#234;n bản họp ĐHCĐ 2024, ban l&#227;nh đạo TDC đ&#227; đưa ra phương &#225;n xử l&#253;. Cụ thể như sau:

a. TDC dự kiến thực hiện chuyển nhượng dự &#225;n Uni-Town
Khả năng TDC sẽ b&#225;n sỉ dự &#225;n n&#224;y, tồn kho tại dự &#225;n n&#224;y đang ghi nhận 104 căn. Tuy nhi&#234;n, TDC dự kiến mở b&#225;n 65 căn, doanh thu kỳ vọng 344 tỷ đồng.

Tr&#234;n bản c&#226;n đối kế to&#225;n của TDC đang ghi nhận gi&#225; trị tồn kho 381 tỷ đồng cho 104 căn.

b. Chuyển nhượng phần c&#242;n lại của dự &#225;n TDC Plaza. TDC cho biết doanh thu tiềm năng của việc chuyển nhượng to&#224;n bộ dự &#225;n ~630 tỷ đồng.

Tham khảo h&#236;nh (5)

c. Chuyển nhượng dự &#225;n TDC H&#242;a Lợi.
Tại dự &#225;n TDC H&#242;a Lợi, TDC c&#243; thể thực hiện chuyển nhượng nội bộ với IJC.

L&#253; giải nguy&#234;n nh&#226;n v&#236; sao IJC lại trả lại h&#224;ng mua trong năm 2023. Việc n&#224;y c&#243; thể v&#236; một số l&#253; do li&#234;n quan đến việc IJC thực hiện tăng vốn. 

Phần n&#224;y xin ph&#233;p kh&#244;ng đề cập chi tiết.

3. D&#242;ng tiền &quot;thực&quot; đổ về từ dự &#225;n SAPPHIRE GEM HẢI PH&#210;NG

Dự &#225;n n&#224;y TDC thực hiện g&#243;p vốn đầu tư 50:50 với VSIP Hải Ph&#242;ng.

Vị tr&#237; dự &#225;n: Khu c&#244;ng nghiệp, đ&#244; thị, dịch vụ VSIP Hải Ph&#242;ng
Tổng quy m&#244;: 10.18 ha, gồm 330 căn Nh&#224; phố liền kề, Shophouse thương mại, Villa, Shop villa.

Phần g&#243;p vốn của TDC trong dự &#225;n n&#224;y ~850 tỷ đồng. Phần vốn g&#243;p đ&#227; được TDC chuyển cho VSIP-Hải Ph&#242;ng trong năm 2021 sau khi d&#242;ng tiền chuyển nhượng từ dự &#225;n Uni-Galaxy.

C&#225; nh&#226;n t&#244;i c&#243; đầu tư TCH giai đoạn trước đ&#243; n&#234;n đ&#227; c&#243; một số khảo s&#225;t tại dự &#225;n n&#224;y. Hiện tại dự &#225;n n&#224;y cơ bản đ&#227; ho&#224;n th&#224;nh, đang trong qu&#225; tr&#236;nh mở b&#225;n v&#224; b&#224;n giao. 

Theo gi&#225; b&#225;n thị trường hiện tại, doanh thu tiềm năng của dự &#225;n khoảng 2000~2500 tỷ đồng. Phần lợi &#237;ch của TDC ~1000-1250 tỷ đồng.

Thực tế d&#242;ng tiền đ&#227; về trong năm 2023. Tham khảo h&#236;nh (6)

Với những luận điểm tr&#234;n, thực tế TDC đưa ra kế hoạch xử l&#253; kh&#225; ho&#224;n hảo cho việc tr&#243;t dại &quot;thua lỗ&quot; 2023.

Đ&#225;nh gi&#225; cơ bản, c&#243; thể thấy rằng gi&#225; trị &quot;bề nổi&quot; của TDC đang ở mức hấp dẫn. V&#224; việc mua TDC tại v&#249;ng gi&#225; 8000-9000 đồng/cổ phiếu (tương ứng với thị gi&#225; vốn 800-900 tỷ) thực sự qu&#225; rẻ so với gi&#225; trị &quot;bề nổi&quot; TDC đang c&#243;.

Tr&#234;n đ&#226;y l&#224; những luận điểm với những th&#244;ng tin &quot;bề nổi&quot; của TDC.

Hiện tại, TDC vẫn c&#242;n rất nhiều t&#224;i sản &quot;ch&#236;m&quot; m&#224; hầu hết chưa được đ&#225;nh gi&#225; ch&#237;nh x&#225;c. Phần n&#224;y, t&#244;i xin ph&#233;p được d&#224;nh cho b&#224;i viết tiếp theo về TDC khi TDC đạt thị gi&#225; &gt;15.000 đồng/cổ phiếu.

Để g&#243;p &#253;, chia sẻ, thảo luận về nội dung b&#224;i viết, li&#234;n hệ Nguyễn Anh T&#224;i.

Ngo&#224;i ra, nếu thấy b&#224;i viết c&#243; gi&#225; trị, mong anh chị em h&#227;y để lại tương t&#225;c để t&#244;i biết c&#225;c bạn cần chia sẻ những nội dung như thế n&#224;y, hướng đến đầu tư &quot;gi&#225; trị&quot; hơn.

TDC - KHÔNG CÓ GÌ BẤT THƯỜNG Ở ĐÂY CẢ, CHỈ VÌ BẠN KHÔNG HIỂU

Ngòi bút Trang Thu vừa có một bài báo đăng trên https://www.congluan.vn/ với tiêu đề "6 quý liền không 1 đồng tiền lãi, thua lỗ gần 400 tỷ, cổ phiếu TDC vẫn tăng giá bất thường"

Link bài viết: https://www.congluan.vn/6-quy-lien-khong-1-dong-tien-lai-thua-lo-gan-400-ty-co-phieu-tdc-van-tang-gia-bat-thuong-post304544.html

Thu Trang có đề cập việc cổ phiếu TDC tăng giá trong khoản thời gian vừa qua là bất thường (nôm na là cảnh báo NĐT).

Tôi không bình luận thêm về quan điểm của Thu Trang, tuy nhiên tôi xin chia sẻ thêm một số luận điểm đầu tư liên quan đến TDC. 

Luận điểm cho cơ sở cổ phiếu TDC tăng giá trong khoản thời gian vừa qua. Và TDC sẽ không dừng lại tại thị giá 11.x.

1. TDC thua lỗ gần 400 tỷ trong 6 quý vừa qua, hầu hết nguyên nhân phát sinh từ các giao dịch nội bộ trong hệ sinh thái Becamex.

Giao dịch đầu tiên liên quan đến việc IJC trả lại hàng mua trước đó. dẫn đến TDC phải thực hiện ghi nhận "hàng bán trả lại" và phát sinh khoản lỗ từ giao dịch này.

Cụ thể, TDC nhận chuyển nhượng hàng trả lại 80 lô dự án KDC Hòa Lợi.

Tham khảo hình (1) tại nghị quyết số 12 và hình (2) trong tài liệu họp ĐHCĐ năm 2024 của TDC.

Việc ghi nhận hàng hóa trả lại, TDC thực hiện ghi giảm khoản phải thu với IJC, tương ứng với doanh thu chuyển nhượng 80 lô đất KDC Hòa Lợi trước đó, tham khảo hình (4).

Ngoài ra, khoản phạt hợp đồng cho BCM cũng tương tự như vậy. Tham khảo hình (2) (3). TDC ghi nhận khoản phải trả cho BCM.

Về cơ bản, BCTC của TDC cho thấy doanh nghiệp chỉ ghi nhận "lỗ" trên sổ sách "kế toán" thông qua xử lý các khoản phải thu và khoản phải trả, dòng tiền thực tế không có sự thay đổi.

2. TDC lên kế hoạch khắc phục khoản lỗ ghi nhận trong năm 2023 như thế nào?

Trong tài liệu họp ĐHCĐ 2024, biên bản họp ĐHCĐ 2024, ban lãnh đạo TDC đã đưa ra phương án xử lý. Cụ thể như sau:

a. TDC dự kiến thực hiện chuyển nhượng dự án Uni-Town
Khả năng TDC sẽ bán sỉ dự án này, tồn kho tại dự án này đang ghi nhận 104 căn. Tuy nhiên, TDC dự kiến mở bán 65 căn, doanh thu kỳ vọng 344 tỷ đồng.

Trên bản cân đối kế toán của TDC đang ghi nhận giá trị tồn kho 381 tỷ đồng cho 104 căn.

b. Chuyển nhượng phần còn lại của dự án TDC Plaza. TDC cho biết doanh thu tiềm năng của việc chuyển nhượng toàn bộ dự án ~630 tỷ đồng.

Tham khảo hình (5)

c. Chuyển nhượng dự án TDC Hòa Lợi.
Tại dự án TDC Hòa Lợi, TDC có thể thực hiện chuyển nhượng nội bộ với IJC.

Lý giải nguyên nhân vì sao IJC lại trả lại hàng mua trong năm 2023. Việc này có thể vì một số lý do liên quan đến việc IJC thực hiện tăng vốn. 

Phần này xin phép không đề cập chi tiết.

3. Dòng tiền "thực" đổ về từ dự án SAPPHIRE GEM HẢI PHÒNG

Dự án này TDC thực hiện góp vốn đầu tư 50:50 với VSIP Hải Phòng.

Vị trí dự án: Khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ VSIP Hải Phòng
Tổng quy mô: 10.18 ha, gồm 330 căn Nhà phố liền kề, Shophouse thương mại, Villa, Shop villa.

Phần góp vốn của TDC trong dự án này ~850 tỷ đồng. Phần vốn góp đã được TDC chuyển cho VSIP-Hải Phòng trong năm 2021 sau khi dòng tiền chuyển nhượng từ dự án Uni-Galaxy.

Cá nhân tôi có đầu tư TCH giai đoạn trước đó nên đã có một số khảo sát tại dự án này. Hiện tại dự án này cơ bản đã hoàn thành, đang trong quá trình mở bán và bàn giao. 

Theo giá bán thị trường hiện tại, doanh thu tiềm năng của dự án khoảng 2000~2500 tỷ đồng. Phần lợi ích của TDC ~1000-1250 tỷ đồng.

Thực tế dòng tiền đã về trong năm 2023. Tham khảo hình (6)

Với những luận điểm trên, thực tế TDC đưa ra kế hoạch xử lý khá hoàn hảo cho việc trót dại "thua lỗ" 2023.

Đánh giá cơ bản, có thể thấy rằng giá trị "bề nổi" của TDC đang ở mức hấp dẫn. Và việc mua TDC tại vùng giá 8000-9000 đồng/cổ phiếu (tương ứng với thị giá vốn 800-900 tỷ) thực sự quá rẻ so với giá trị "bề nổi" TDC đang có.

Trên đây là những luận điểm với những thông tin "bề nổi" của TDC.

Hiện tại, TDC vẫn còn rất nhiều tài sản "chìm" mà hầu hết chưa được đánh giá chính xác. Phần này, tôi xin phép được dành cho bài viết tiếp theo về TDC khi TDC đạt thị giá >15.000 đồng/cổ phiếu.

Để góp ý, chia sẻ, thảo luận về nội dung bài viết, liên hệ Nguyễn Anh Tài.

Ngoài ra, nếu thấy bài viết có giá trị, mong anh chị em hãy để lại tương tác để tôi biết các bạn cần chia sẻ những nội dung như thế này, hướng đến đầu tư "giá trị" hơn.

Nguyễn Anh Tài

Trang Le

Anh Nguyen

TTCP 

Thành Đạt Phạm

Thuy Trang Le

ANT FIN

Dữ Liệu Tự Doanh

Luong Pham

kien hoang

Kevin Phạm

Vu Minh Am

Nguyễn Huy Hoàng 

truongnguyen.planning

ChatGPT 

Châu Chấu

Kiếm Tiền Lẻ

Đừng Để Tiền Rơi💝

Nguyễn Duy Hùng

Trader